За непосветените ипотеките може да изглеждат като най-сложната пречка във финансовото им бъдеще. Конвенционални и неконвенционални заеми? Частна ипотечна застраховка? Тридесетгодишни ипотеки? Има достатъчно терминология, за да изплаши дори и най-добре финансирания купувач за първи път. За щастие, целият този език, свързан с ипотеките, може да се научи с малко усилия.

Ако искате да си купите къща, ще трябва да разберете всичко това ипотечно безумие и не е по-добро време от сегашното, когато лихвите по ипотечните кредити са рекордно ниски. Прочетете за пет неща, които трябва да разберете, преди да започнете търсенето на дом, и ще сте настроени кога е време да започнете да говорите с ипотечни кредитори.

Само запомнете: Ако всичко изглежда непосилно, финансов плановик (или приятел или член на семейството, който разбира пари) може да ви помогне да ви преведе през процеса. Купуването на жилище е маратон, а не спринт и не е нужно да го правите сами.

подобни продукти

един Разберете колко ипотека можете да си позволите

Освен ако нямате таен кеш с пари, скътан някъде — достатъчно, за да похарчите няколкостотин хиляди долара за мечтания си дом — ще трябва да вземете пари назаем, за да си купите къща. Тогава размерът на ипотеката, за който можете да се класирате, ще определи кои имоти попадат във вашия ценови диапазон. Преди да започнете сериозно да разглеждате къщи, трябва да разберете колко ипотека - и в допълнение, колко къща - можете да си позволите.

„Вашите доходи диктуват капацитета на вашия заем“, казва Андреа Корин Уилямс, CFP, CLU, ChFC, съветник по управление на богатството в Northwestern Mutual.

Когато се опитвате да се квалифицирате за заем, ще трябва да предоставите доказателство за доход. Кредиторите също ще проверяват вашите кредитни отчети, за да идентифицират какви други форми на дълг – студентски заеми, лични заеми, заеми за кола и т.н. – имате. Те ще използват тази информация, за да изчислят съотношението ви дълг към доход: сумата пари, която дължите във връзка с вашия доход. Кредиторите искат да се уверят, че вашите месечни плащания по дълга, включително предложените от вас ипотечни плащания, ще бъдат достъпни, като се имат предвид доходите ви.

„Повечето заеми изискват съотношение дълг към доход от 43 процента“, казва Мишел Хамънд, съветник по жилищно кредитиране с частен клиент Chase. „Например, ако клиент прави 120 000 долара годишно, това се равнява на 10 000 долара на месец брутна печалба. Следователно, клиент с този сценарий обикновено може да се квалифицира да харчи до 4300 долара на месец за всички разходи, фигуриращи в кредитния отчет — не само за жилищно настаняване.

С други думи, доходите ви трябва да са достатъчно високи, за да можете лесно да си позволите ипотечните си плащания в допълнение към всякакви други плащания по заем. За да изчислите колко ипотека можете да си позволите, разделете годишната си заплата или дохода на домакинството на 12. Умножете това число по 0,43. Ако имате други задължения, извадете тези месечни плащания от числото. Тази крайна сума е най-голямата месечна ипотечна вноска, която можете да си позволите. За по-подробна разбивка на това колко ипотека можете да си позволите, има редица безплатни онлайн калкулатори за ипотека; NerdWallet има страхотен.

Не е добра идея обаче да кандидатствате за възможно най-големия заем. „Добро правило е да се запитате: „Колко трябва да взема назаем?“ вместо „Колко мога да взема назаем?“, казва Кати Къмингс, старши вицепрезидент на решенията за жилища и програми за жилища на достъпни цени в Bank of America. „Този ​​подход се фокусира върху сумата, която удобно отговаря на вашия бюджет.“

Хамънд казва, че има няколко други фактора, включително кредитен рейтинг и размер на първоначалното плащане, които могат да определят колко ипотека можете да си позволите, но доходът е полезна отправна точка, тъй като способността за изплащане на заема е ключова.

Когато изчислявате опциите си за ипотека, не обръщайте внимание само на това месечно плащане. Потенциалните купувачи на жилища трябва да разберат, че месечното плащане не показва цялата картина, казва Нанси ДеРусо, SVP и ръководител на коучинг в Айко, компания на Goldman Sachs, която предлага програми за финансово консултиране, спонсорирани от компанията

ДеРусо казва, че хората са склонни да се фокусират върху този размер на месечните плащания, но има още нещо, включително разходи за затваряне, оценки и такси за инспекция на дома, комунални услуги, ремонти и други. Някои от тези разходи ще бъдат авансови и платени в момента на покупката, но други ще увеличат месечните разходи за притежаване на вашия дом. За да разберете какви ще бъдат тези разходи, DeRusso препоръчва да говорите с вашия кредитор или брокер за предварителни разходи и, след като намерите мечтания си дом, с настоящия собственик на жилище относно месечните или годишните разходи, пред които са изправени.

две Проверете кредита си

В допълнение към разглеждането на вашите доходи, кредиторите ще разгледат вашия кредитен рейтинг и кредитни отчети. По-високите кредитни оценки правят кредитополучателите по-привлекателни за кредиторите и могат да ви помогнат да получите по-нисък лихвен процент, но кредиторите ще коригират очакванията си за кредитни резултати въз основа на икономическата среда, казва Уилямс. Ако времената са трудни и много хора не са в състояние да извършват плащания, кредиторите може да затегнат ограниченията си и да са по-малко склонни да дават пари на заем на тези с по-ниски резултати; те могат да одобряват хора с по-нисък кредитен рейтинг по-свободно, ако условията са добри.

Ако се надявате да закупите жилище в близко бъдеще и ще имате нужда от ипотека, за да го платите, започнете да работите сега, за да намалите дълга и процента на усвояване на кредита си – колко от наличния си кредит използвате през даден месец – за да увеличите вашия кредитен рейтинг.

3 Проучване на видовете заеми

„Много хора може да не знаят, че има няколко вида ипотеки“, казва Лорън Уайбар, CFP, старши финансов съветник в Vanguard Personal Advisor Services. „Потенциалният купувач на жилище трябва да разбере различните видове налични заеми, как могат да отговарят на условията и потенциалните ползи, които предлагат.“

След като имате представа за размера на ипотеката, която можете да си позволите, започнете да проучвате видовете ипотечни кредити, достъпни за вас. 30-годишната ипотека с фиксиран лихвен процент е най-често срещаната ипотека в САЩ, но имате много повече възможности, ако се интересувате.

Конвенционалните заеми срещу неконвенционалните заеми

как да направите снежинка стъпка по стъпка

„Конвенционалната ипотека се предлага от частен кредитор, докато неконвенционалните ипотеки, като FHA [Федерална жилищна администрация] или VA [Ветерански дела], са държавни заеми за конкретни квалифицирани купувачи“, казва Уайбар.

Конвенционалните заеми са отворени за населението като цяло, предлагани от частни кредитори, и идват със стандартната първоначална вноска и условията, които повечето хора свързват с ипотеките. Неконвенционалните ипотеки са подкрепени от правителствени програми, като FHA или Министерството по въпросите на ветераните, за да направят собствеността върху жилища по-достъпна за определени групи.

„Бариерите за влизане са много по-ниски“, казва Уилямс за заемите от FHA, които обикновено са достъпни за хора с по-нисък кредитен рейтинг. Неконвенционалните заеми също не винаги изискват 20% първоначална вноска, което прави покупката на жилище много по-осъществима за много хора. Неконвенционалните заеми също често имат по-ниски лихви. Те обаче не са лишени от своите недостатъци, а именно необходимостта да плащат за ипотечна застраховка - повече за това по-долу.

Ипотеки с фиксиран лихвен процент срещу ипотеки с променлива лихва

При ипотека с фиксирана лихва лихвеният процент по заема се определя при теглене на заема и остава същият за целия срок на кредита. (Можете да промените ипотечния си лихвен процент чрез рефинансиране, но първоначалният заем ще остане същият.) Ипотеки с променлив лихвен процент (наричани още ипотеки с регулируема лихва или ARMs ), от друга страна, имат лихви, които могат да се коригират през целия срок на кредита след въвеждащ период.

Ипотеките с променлив лихвен процент обикновено идват с по-ниска лихва и по-ниско месечно плащане в началото на заема, казва Хамънд, но те също са известни с това, че привличат кредитополучатели в дълбока беда: форма на ипотеки с регулируема лихва помогна да допринесе за късното - Жилищна криза от 2000 г. След определен период от време лихвените проценти на ипотеките с променлива лихва могат да се изместят, да се повишат или да паднат в съответствие с по-големите икономически сили. Ако лихвеният процент спадне, кредитополучателите спестяват пари, но ако процентът се повиши, кредитополучателите могат да бъдат изправени пред по-големи (евентуално непосилни) месечни плащания. Лихвените проценти по ипотеките с променлива лихва се изместват по определен график, който може да бъде годишен или месечен, но дали те се покачват или намаляват е непредвидимо.

Ипотеките с променлива или регулируема лихва могат да се използват в полза на кредитополучателя, но всеки, който иска да изтегли един от тези заеми, трябва да е сигурен, че разбира потенциалните последици. Направено правилно обаче, тези ипотеки могат да помогнат на кредитополучателите да спестят пари.

„Клиентите, които изберат ипотеки с променлив лихвен процент, трябва напълно да разберат всички рискове, свързани с оставането в заема, след като въвеждащият период приключи и лихвеният процент стане регулируем“, казва Хамънд. „Ипотеките с променлив лихвен процент обикновено са опция за клиенти, които планират да се преместят в рамките на определен период от време, или тези, които имат възможността да изплатят напълно ипотеката в кратък срок.“

Ипотеките с фиксиран лихвен процент със сигурност са по-последователни, но ако бъдат изтеглени, когато лихвените проценти са високи и лихвите по-късно спадат, кредитополучателите ще трябва да рефинансират – понякога скъп процес – за да се възползват от тези по-ниски лихви. Ако сте в състояние да изтеглите ипотека, когато лихвите са ниски, обаче, както по време на икономическата криза COVID-19, може да сте настроени за целия срок на вашия заем.

10-годишни, 15-годишни, 20-годишни и 30-годишни ипотеки

Въпреки че най-често се говори за 30-годишни ипотеки, можете да получите ипотека за много различни времеви стъпки. Броят на годините определя колко време имате да изплатите ипотеката си: любимата 30-годишна ипотека дава на хората 30 години за изплащане на разходите за жилищния им заем плюс лихва. 10-годишната ипотека, от друга страна, дава на хората само 10 години, за да изплатят пълната цена на ипотечния си заем с лихва, но те са без дълг само след десетилетие.

Всяко увеличение има свои собствени предимства и метод за определяне на лихвените проценти, но като цяло спестявате пари като цяло с по-кратки заеми. Вашите месечни плащания ще бъдат много по-големи с 15-годишен заем, но ще плащате по-малко в дългосрочен план, защото плащате по-малко лихви — и спирате да плащате всички заедно след 15 години, когато заемът бъде изплатен и вие притежавате изцяло дома си. По-кратките заеми също са склонни да имат по-ниски лихвени проценти, тъй като кредиторите виждат по-кратките условия на заема като по-малко рискови инвестиции от по-дългите и позволяват на собствениците да изграждат собствен капитал по-бързо.

Всичко има смисъл, когато си спомняте, че лихвата е цената на заемането на пари: когато заемате пари за повече време, ще трябва да платите допълнително за това време. Когато вземете пари назаем от някого и не е необходимо те да бъдат изплащани изцяло в продължение на 30 години, трябва да платите за лукса на времето - и това допълнително плащане приема формата на лихва.

Преди да се борите за спестяваща пари 10- или 15-годишна ипотека, не забравяйте, че тези заеми имат по-големи месечни плащания. По-дългите заеми имат по-ниски плащания, което позволява на хората да купуват по-големи, по-хубави или по-добре разположени жилища, за които имат повече време да плащат. Те могат също да спестяват пари за други цели – образование, пенсиониране и т.н. – или да ги инвестират, докато все още изплащат дълга си. При по-кратки заеми рискувате да получите месечно плащане, което е толкова високо, че не можете да спестите пари.

Въпреки че винаги е възможно да изплатите ипотеката си рано, важно е да помислите кой срок на заема е най-подходящ за вашите дългосрочни финансови планове.

стайни растения, които не се нуждаят от много слънце

4 Разберете първоначалната си вноска

Първоначалната вноска е първоначалната сума, която плащате за дома си. Плащането на къща не е само чрез ипотека: Вие също трябва да вложите малко пари предварително, за да закупите имота си. Традиционно кредиторите искат 20 процента от общата цена на жилището: Ако търсите дом от 200 000 долара, това означава, че имате нужда от поне 40 000 долара за първоначална вноска, плюс всички свързани разходи за затваряне и авансови такси от процеса на закупуване.

Спестяването на достатъчно пари за тази авансова вноска е често срещана бариера пред собствеността на жилище: дори ако хората имат достатъчно доходи, за да си позволят месечни ипотечни плащания, спестяването на толкова пари може да отнеме години. За щастие има заеми, които не изискват 20 процента първоначална вноска. Неконвенционалните заеми, като FHA или VA заеми, приемат по-ниски авансови вноски въз основа на различни фактори, включително доходи. Има и частни и поддържани от правителството програми в повечето области, които могат да помогнат с първоначалните вноски, разходите за затваряне и достъпността, за да направят собствеността върху дома по-достъпна, казва Къмингс.

По-ниските авансови плащания звучат страхотно, но обикновено водят до по-високи месечни плащания. Обратно към този дом от 200 000 долара: Ако направите авансово плащане от 40 000 долара, дължите само 160 000 долара плюс лихва. Ако направите по-малка първоначална вноска, ще дължите повече пари по ипотеката си за същия период от време, така че месечните ви плащания ще бъдат по-големи. (Има също така възможност да се наложи да плащате частна ипотечна застраховка или ипотечна застраховка, обяснено по-долу.) Колкото повече залагате, толкова по-малко дължите: Ще имате по-малък заем за изплащане. По-ниската авансова вноска може да звучи като сладка сделка, но преди да я предприемете, помислете как ще се отрази на месечните ви плащания.

Ако искате да си купите жилище, проучете какъв вид авансово плащане може да ви е необходимо и започнете да спестявате. Дори ако сте в състояние да платите по-малко от 20 процента за първоначалната си вноска, наличието на допълнителни пари в банката няма да ви навреди.

5 Прочетете за частната ипотечна застраховка (PMI) и ипотечната застраховка

Частната ипотечна застраховка и ипотечната застраховка са добавени такси към месечната ви ипотечна вноска. Те обикновено се изискват, когато купувачът на жилище направи първоначална вноска от по-малко от 20 процента от покупната цена на жилището и те защитават кредитора, а не собственика на жилището, в случай че собственикът на жилището вече не е в състояние да извършва плащания по своя ипотечен заем.

Ако бъдещият купувач на жилище не може да намери парите за 20-процентна първоначална вноска, кредиторите може да го видят като рисков кредитополучател. Те все още могат да одобрят ипотечния заем, но в много случаи той ще идва с изискването кредитополучателят да плати премия за ипотечна застраховка. Частната ипотечна застраховка е свързана с конвенционалните заеми, като процентите варират в зависимост от размера на първоначалната вноска и кредитния рейтинг. Според Хамънд това обикновено е добавена годишна цена между 0,3 и 1,5 процента от вашата ипотека, въпреки че може да варира.

Повечето неконвенционални заеми - особено заемите от FHA - изискват ипотечна застраховка. Въпреки че условията и лихвите варират в зависимост от това дали имате заем от FHA или USDA, ипотечната застраховка увеличава размера на вашия заем и общата цена на вашия заем, според Бюрото за финансова защита на потребителите.

Считайте частната ипотечна застраховка и ипотечната застраховка за недостатъка на извършването на по-малка първоначална вноска. Докато първоначално спестявате пари, вашите месечни плащания ще бъдат по-големи, отколкото биха били с 20% първоначална вноска. В повечето случаи частната ипотечна застраховка вече не се изисква, след като имате 20 процента собствен капитал в дома си - след като сте платили около 20 процента от продажната цена на жилището чрез първоначалната си вноска и месечните плащания. За да определите, че имате 20 процента собствен капитал, вероятно ще трябва да рефинансирате, за да премахнете мандата на PMI.

• Това са най-добре платените кариери, които не изискват колеж
• Вече не правим повече пари от нашите родители — ето какво можете да направите за това
• Как да създадете правилния бюджет за наем за вас
• След като пазарувахме с часове, открихме 10-те най-добри есенни рокли за всеки повод