Ако сте на пазара за нов дом, вероятно вече разбирате колко е важно да имате солиден кредитен рейтинг и прилична първоначална вноска, за да се класирате за ипотека и успешно да приключите покупка. Но разбирате ли напълно колко критично тези два фактора се превърнаха в свръхконкурентния жилищен пазар, на който се намираме в момента, който се характеризира с недостиг на жилища и рекордно ниски лихви?

най-доброто нещо за почистване на бели обувки

Ето моментна снимка на текущата реалност в цялата страна: Средната първоначална вноска в топ 11 на най-конкурентните метростанции в Съединените щати е 21 процента според ново проучване на LendingTree . На някои места, като Сан Хосе, Калифорния; Хартфорд, Кънектикът и Кливланд, Охайо, авансовите вноски от 22 и 23 процента са средните за местно ниво. Освен това, зашеметяващите 73 процента от купувачите в тези конкурентни метрополии имат кредитен рейтинг най-малко 720.

С други думи, това не е типичното ви родео. Ако искате да успеете да приземите дома на мечтите си (или да приземите дом, точка), най-добре е да имате финансовото си състояние на върха.

„В днешния нажежен пазар се случват войни за наддаване часа на жилище, което излиза на пазара. Бъдещите купувачи трябва да прибягнат до креативни стратегии, за да се откроят от конкуренцията“, казва Марк Уошбърн, брокер с Бутик за апартаменти в Неапол .

Ще искате да имате предвид коментарите на Уошбърн, особено ако живеете в трите метро с на най-конкурентните пазари на жилища, които според доклада LendingTree са (подредени в ред) Сан Хосе, Калифорния (средна първоначална вноска 23,67 процента; процент на купувачите с кредитен рейтинг 720 или по-висок 84 процента); Сан Франциско, Калифорния, (средна първоначална вноска 21,43 процента; процент на купувачите с кредитен рейтинг 720 или по-висок 81 процента) и Роли, Северна Каролина. (средна първоначална вноска 20,39 процента; процент на купувачите с кредитен рейтинг 720 или по-висок 70,48 процента).

Нека да разгледаме по-отблизо защо кредитният рейтинг и първоначалното плащане са толкова невероятно важни в най-горещите места в страната и как да ги подредим, преди да се впуснете в процеса на покупка на жилище.

подобни продукти

Защо тези два фактора придобиха такова значение

По същество това се свежда до следното: На един свръхконкурентен пазар продавачите могат да бъдат изключително придирчиви и да изберат офертата, която им е най-удобна, което включва избор на офертата, която може да ги направи повечето пари и че е най-сигурно, че ще затворят успешно без хълцане или изпадане от ескроу.

„В един свръхконкурентен пазар купувачът трябва да направи точно това… да се конкурира“, казва Дарън Херцберг, лицензиран брокер на недвижими имоти с базираната в Ню Йорк Babst + Herzberg. „Продавачът има две цели при избора на купувач — най-висока цена и най-нисък риск.“

Повечето купувачи на жилища получават предварително одобрение за ипотека от кредитор за финансиране на по-голямата част от покупката на имота. И договорът за продажба ще зависи от купувача в крайна сметка да осигури тази ипотека, ако офертата им бъде приета от продавача. В случай, че бъдещият купувач не получи одобрение за тази ипотека, обаче, те могат да анулират договора за покупка, оставяйки продавача на дома в беда.

„Когато купувачът на жилище има силна или висока първоначална вноска и справедлив кредитен рейтинг, това дава презумпцията, че купувачът може удобно да се справи с ипотеката и ако офертата му бъде приета, той може да не изпадне от ескроу“, казва Чантай Бриджис, от Базираната в Лос Анджелис EXP Realty . „Последното нещо, което продавачът иска, е да започне с купувач и по-късно да открие, че тяхното предварително одобрение никога не се е превърнало в одобрение [и] те не могат да купят жилището.“

Райън Макпартланд, главен и ипотечен съветник в Mortgage Acuity, казва на фона на такъв фон, че първоначалното плащане е най-критично, особено депозитът за заплащане.

„Общият мисловен процес е, колкото повече пари сте готови да оставите, колкото повече кожа имате в играта, толкова по-силен купувач ставате“, казва Макпартланд. „По-големите авансови вноски обикновено са показателни за по-квалифицирани и сериозни купувачи. Възможността за спестяване на голяма сума говори много за финансовата сила и отговорност на купувачите. Очевидно това не винаги е така, но в повечето случаи е така.

Тази линия на мислене е особено вярна, когато става въпрос за депозит за заплата, който е депозитът, който потенциалният купувач внася, преди да затвори къща, за да покаже, че е сериозен за покупката.

„Ако купувачът не изпълни своите договорни изисквания по отношение на обезпечаването на ипотечен ангажимент в рамките на договорен срок, продавачът може да задържи депозита на купувача. Колкото по-голям е депозитът, толкова повече е изложен на риск купувачът и толкова по-малко рискува продавачът. Колкото по-нисък е рискът за продавача, толкова по-привлекателна е офертата“, добавя Макпартланд.

Така че всичко това обяснява защо депозитите са придобили значително значение. Но какво ще кажете за кредитните резултати, питате? Има много причини, поради които кредитният рейтинг има значение, но ето едно особено важно наблюдение.

Добрият кредит се превръща в повече продукти за заеми, от които купувачите на жилища могат да избират, казва Марк Майердирк, главен брокер в базираната в Уосингтън D.C. Градски брокери . И когато продавачите на жилища имат безброй оферти за избор, техните агенти често ще приоритизират финансовата сила на потенциалния купувач, като вземат предвид финансирането на купувача Тип .

„Оставяйки паричните предложения настрана, купувачите, използващи конвенционално финансиране, са предпочитани пред FHA или VA заеми“, казва Мейердирк. „И така, купувач, който има способността да „върви конвенционално“, има по-голям шанс за успех, когато се конкурира с други купувачи.“

Начини да се отделите от конкуренцията

Като се има предвид тази реалност, има различни начини да подобрите шансовете си за успех като купувач на жилище, включително очевидното: подобрете кредитния си рейтинг и увеличете първоначалната си вноска.

„В момента има множество кредитополучатели с добри кредити. Поради това стана много по-важно да се откроявате като кредитополучател и да поддържате страхотен кредит и страхотен баланс“, казва Адем Селита, главен изпълнителен директор и съосновател на Компанията за облекчаване на дългове .

Някои от най-добрите начини за подобряване и поддържане на кредитния си рейтинг включват намаляване на баланса по различните ви кредитни карти и заеми, не извършване на закъснели плащания и поддържане на съотношението на общия ви дълг към доход (DTI) възможно най-ниско.

„Уверете се, че вашият DTI е възможно най-нисък. Най-лесният начин да направите това е чрез изплащане на по-малки заеми и задължения, които може да се отразят негативно на вашите месечни разходи и следователно на DTI“, обяснява Селита. „Сметките, които най-вероятно ще бъдат виновникът в този сценарий, са сметки с кредитни карти, лични заеми, студентски заеми и заеми за автомобили. Ако имате някой от тези видове сметки и те са сравнително близо до изплащането им, вземете малко повече пари, за да ги изплатите напълно. Това ще намали вашия DTI и като допълнителна полза ще повиши вашия кредитен рейтинг.'

Направете оферта в брой

Ако средствата ви са неограничени (което очевидно не е така за всички), може да помислите и за оферта за всички пари, която очевидно е станала много по-често срещана. Офертата за всички пари е точно това, което звучи - оферта за всички пари, което означава, че купувачът на жилище ще закупи имота, без да се налага да осигурява ипотечен заем или някаква друга форма на финансиране.

„Не е изненадващо, че тези оферти са по-привлекателни за продавача, тъй като рискът от пропадане на финансирането на бъдещия купувач е елиминиран, което отново води до по-бързо време за затваряне“, казва Уошбърн от Naples Condo Boutique. „Всички оферти за парични средства изглежда са най-високи в момента, особено на пазарите за втори дом като Неапол, Флорида. Много от нашите купувачи са реализирали значителни печалби във финансовите си портфейли и пренасочват тези печалби към недвижими имоти.

На фона на текущите пазарни условия купувачите в брой имат значително предимство пред традиционния купувач, който иска да финансира покупка на жилище, казва Уошбърн.

Включете доказателство за средства, когато правите оферта

Много по-евтин начин да направите офертата си за жилище по-конкурентоспособна е да предоставите доказателство за средства, когато наддавате за къща, казва Мейердирк от Urban Brokers. Това по същество означава предоставяне на документация за вашите финансови активи, която може да се използва за установяване на финансовата ви сила с продавача, като ги уверите, че сделката няма вероятност да се провали.

„Купувачите могат да променят финансовата си сила, като предоставят доказателство за средства“, обяснява Майердирк. „Купувачите, които правят това, трябва да са сигурни, че включват пенсионни сметки (ако приемем, че имат възможност да вземат заем срещу тях) заедно с всички средства от разплащателни и спестовни сметки, до които имат достъп.“

Откажете се от непредвидени случаи

Един последен начин да направите офертата си още по-привлекателна за продавача е да се откажете от повечето непредвидени разходи. Това е друг съвет, който Уошбърн предлага на своите бъдещи купувачи на жилища.

„Единственият начин да се конкурирате е да имате възможно най-малко непредвидени обстоятелства в офертата“, обяснява той. „Непредвиден случай е условие, което трябва да бъде изпълнено, преди купувачът да продължи. Например, офертата на купувача може да зависи от това, че купувачът продаде къщата си, или от оценката на стойността на жилището на продавача, или от положителна проверка на имота“.

По принцип Уошбърн казва на клиентите си никога да не се отказват от непредвидените случаи на проверка и по основателни причини. Това може да доведе до неприятни изненади за купувача под формата на съществени ремонти, които може да се наложи да бъдат направени по-нататък, ако домът има структурни проблеми. Но като купувач може да помислите да се откажете от други по-малко критични непредвидени обстоятелства.

„Днешният пазар означава, че купувачите на жилища трябва да полагат изключителни усилия, за да закупят жилище – докато отказването от поне един нормален непредвиден случай може да ви помогне да се откроите, бъдете внимателни, преди да продължите с някои от тези жизненоважни защити“, казва Уошбърн.