Собствеността на жилище идва с различни текущи разходи (извън ипотечните плащания), които оказват влияние върху това колко достъпен ще бъде изборът ви на жилище в дългосрочен план. И когато пазарувате вкъщи, е изключително важно да разберете внимателно тези разходи, за да не бъдете хванати неподготвени надолу по пътя.

Един от най-важните и често дразнещи примери за този проблем е цената на вноските за сдружение на собствениците на жилища, иначе известни като HOA. Ако не сте внимателни и не задавате достатъчно въпроси за бъдещ HOA, когато обмисляте покупка на жилище, може да сте в грубо събуждане, когато година след година месечните такси продължават да пълзят нагоре и нагоре. ..докато един ден вашите жилищни разходи се надуха доста над месечния ви бюджет.

„Най-належащото нещо, което някой, който купува в общността на HOA, трябва да знае, е дали цената ще се промени“, казва Кевин Тейлър, управляващ партньор на фирмата за финансови консултантски услуги InSight . „Нарастващата цена на месечните разходи за HOA може да повлияе на качеството на живот на собственика, докато живее там, и на стойността при препродажба на имот, когато иска да напусне – както положително, така и отрицателно.“

Асоциациите на собствениците на жилища със сигурност могат да добавят много стойност към квартала, като поддържат външния вид на общността и се грижат за ежедневното поддържане на обществените пространства и общите удобства. Но те също могат да причинят голяма финансова болка, ако не сте наясно за какво се регистрирате. Преди закупуване на жилище в общност, управлявана от HOA, направете си услуга и не забравяйте да зададете следните въпроси. (Вашата банкова сметка ще ви благодари по-късно.)

подобни продукти

Какво е HOA?

Първо най-важното. За тези, които не са напълно запознати, асоциацията на собствениците на жилища (HOA) е организация, която създава или прилага правила за имоти и жители, които живеят в подразделение, планирана общност или дори сграда на етажна собственост. Като Investopedia обяснява : Тези, които купуват имот в рамките на юрисдикцията на HOA, автоматично стават членове и са длъжни да плащат такси или такси за HOA.

Обикновено HOA се управляват от борд, който се състои от членове, които са жители на общността. Тези членове на борда се избират от техните колеги собственици на жилища. Въпреки това, в някои случаи HOA на общността може да се управлява от частна организация на трета страна.

Не е съвсем необичайно HOA да правят заглавия или да се появяват в новините поради своите твърде ограничителни правила и разпоредби.

как да извадя заклещена крушка

Какви са таксите за HOA?

Таксите за HOA са таксите всеки собственик на жилище трябва да плаща всеки месец на асоциацията. Тези такси варират значително в зависимост от общността и географското местоположение в страната и могат да бъдат стотици долари на месец.

Таксите се събират за заплащане на поддръжка. В зависимост от въпросната асоциация, вноските могат просто да плащат за поддръжка и озеленяване в цялата общност, но в някои случаи парите могат да бъдат използвани и за поддръжка на вашия дом или етажна собственост.

Данъчно приспадат ли се таксите за HOA?

Колкото и да искате да бъдат, таксите за HOA обикновено не се приспадат от данъци. Има обаче едно забележително изключение от това правило.

как да подредите сребърни прибори за маса

„Таксите за HOA се приспадат от данъци, ако използвате въпросното жилище като имот под наем, тъй като те са част от вашите бизнес разходи, но обикновено не се приспадат за основно жилище“, казва Мартин Орефис, главен изпълнителен директор на Отдаване под наем на собствени лаборатории , онлайн ръководство за ресурси, предназначено да помогне на потребителите да намерят жилище под наем.

подобни продукти

Кога за последен път HOA увеличи вноските си и с колко?

Преди да направите това, което за много хора е най-голямата покупка в живота им, ще искате да попитате за репутацията на увеличенията на HOA вноските в бъдеща общност. Това лесно е един от най-фундаменталните и важни въпроси, които трябва да зададете по отношение на HOA. Отговорът може да направи драматична разлика в месечните ви разходи.

„Може да е червен флаг, ако HOA последователно повишава вноските си през последните няколко години. Това може да означава, че същото може да се случи и с вас като жител там и може да се сблъскате с увеличени вноски всяка година“, казва Анди Тейлър, генерален мениджър на Credit Karma Home . „От друга страна, ако е минало известно време, откакто HOA повиши таксите си, това може да означава, че те биха могли да увеличат таксите в близко бъдеще.“

Трябва да имате разбиране за графика на дължимите вноски, както и ясна времева рамка за това кога те отново очакват да увеличат вноските, така че да не сте хванати неподготвени от много по-висока месечна ставка малко след като се нанесете.

Колко има резерви на HOA? И каква е общата цел за финансиране на HOA за неговата резервна сметка?

Това също е може би един от най-важните въпроси, които можете да зададете. Ето защо: Част от месечните такси за HOA, които ще плащате, обикновено се насочват към резервния фонд на асоциацията за покриване на бъдещи проекти за ремонт, подмяна или спешни случаи в общността.

Без подходяща сума пари в този фонд, HOA може да не е в състояние да покрие такива бъдещи нужди. И ето ключовият момент, липсата на резервни средства или частично или неадекватно финансирана резервна сметка в момента, в който закупите нов дом, е знак, че дължимите HOA вероятно ще се увеличат. И пазя повишаване на докато асоциацията достигне целите си за резервно финансиране.

„Попитайте колко резервите се финансират в момента като процент от общия бюджет на HOA за ремонти“, обяснява Роджър Къмингс, на Реал рекорден брокер. „Този ​​въпрос помага да се разбере финансовата платежоспособност на HOA и колко добре поддържат и наблюдават бюджета си.“

Ако отговорът е по-малко от 30 процента, това не е страхотна новина, казва Къмингс. Сегашното резервно финансиране от някъде между 30 до 60 процента от целта на асоциацията е малко по-добър отговор. Но в идеалния случай искате отговорът да бъде, че резервната сметка на асоциацията е поне 60 процента финансирана, ако не и повече.

„Всичко по-малко от 60 процента може да означава краткосрочна специална оценка или увеличение на таксите, ако предстои голям ремонт или подмяна в общността“, обяснява Къмингс.

Много HOA периодично ще извършват резервни проучвания и тези проучвания информират асоциацията относно подходящия диапазон или ниво на резервни фондове, които трябва да имат на разположение, за да покрият неочаквани спешни случаи, различни проекти за подмяна или подобрения на HOA, добавя адвокат Бен Готлиб, съосновател на Базиран в Аризона Маккуин и Готлиб .

Каква е философията на HOA по отношение на специалните оценки спрямо използването на резервен фонд?

HOA подхождат по различен начин към финансирането на големи проекти и надстройки, въз основа на техния размер, зрялост и философия, казва Клеър Хънсакър, главен изпълнителен директор на уебсайта за лични финанси Попитайте Флоси.

парти игри за възрастни и семейство

„Доколко те разчитат на специални оценки може да има голямо влияние върху вашите финанси като член. По-новата HOA може да разчита в голяма степен на специални оценки за планирани подобрения и непланирани ремонти, защото те все още изграждат резервния фонд постепенно от таксите на HOA“, обяснява Хънсакър. „Те може също да разчитат на специални оценки, ако очакват по-бърз среден оборот между звената.“

В идеалния случай ще искате HOA да ви каже, че не планират да прилагат никакви специални оценки и че не разчитат на този подход към нуждите от финансиране.

„Специалните оценки са допълнителни разходи, направени от собственика на жилището извън нормалните му месечни вноски. В зависимост от артикула за ремонт или подмяна, те могат да струват от няколкостотин до десетки хиляди долари“, обяснява Къмингс от Reali. „Понякога HOA може да предложи заем или плащания с течение на времето, но ако не е добре финансирано, това обикновено идва като еднократно плащане от джоба си.“

Какво е средното годишно увеличение на вноските за HOA?

С риск да изчерпите този конкретен въпрос, вие също ще искате да попитате дали HOA има опит за увеличаване на дължимите HOA конкретна сума или има график на планирани увеличения, който можете да видите. Знаейки това ще ви позволи да планирате по-точно увеличенията на домашния си бюджет и може би дори ще ви помогне да определите дали можете да си позволите да живеете в общността.

„Домът е голяма инвестиция, независимо колко дълго планирате да останете там, така че е важно да знаете колко ще дължите на HOA всяка година“, казва Бейли Карсън, експерт по дома в Angi. „Да знаеш със сигурност, че вноските за HOA ще се увеличават с 3 процента всяка година, е много различно от неочакваното увеличение от 10 процента.“

Ако асоциацията има история на значителни, неочаквани скокове в месечните вноски, това може да е знак за лошо управление.

„Да знаете колко често и защо се увеличават таксите е от решаващо значение за вас и достъпността на дома днес и занапред, но също така говори за финансовото здраве на HOA“, добавя Бетси Ронел , брокер на Compass със седалище в окръг Уестчестър, Ню Йорк. „Ще искате да знаете дали вноските се увеличават с определена ставка и какви увеличенията са предназначени да бъдат адресирани? Вдигат ли се вноските по проект? И гласуваме ли за нещата? Ако не, кой взема финансовите решения и участват ли в HOA? Живеят ли в общността или са външна страна?

Каква е таксата HOA на квадратен фут от дома във вашия бъдещ квартал в сравнение с таксите за HOA в околните квартали?

Задаването на този въпрос е просто основен сравнителен анализ, казва Кевин Тейлър от InSight.

„Бих искал само да знам, че месечните разходи за моите такси за HOA, стандартизирани спрямо квадратурата на имота, бяха в съответствие с други квартали в моя град и други сгради или общности със същия размер и подобни типове сгради“, обяснява Тейлър . „Никой не иска да плаща повече, а познаването на таксите, разделени на квадратния метър, е най-добрият начин да се съгласите и да започнете да сравнявате разходите за HOA.“

Какво точно покриват таксите за HOA?

След като разберете размера на потенциалните такси за HOA и колко често те могат да се увеличават, ще искате да разберете за какво конкретно се използват парите, за да можете да решите дали цената наистина си струва за вас.

Например вноските за HOA ще покриват ли поддръжката на обществен басейн или тенис кортове? Ако е така, готови ли сте да отделите няколкостотин долара на месец за такива такси, ако нямате нулев интерес към използването на тези видове удобства? Ако отговорът е не, парите ви може да бъдат по-добре изразходвани другаде, като например в общност, която няма такси за HOA, което би ви позволило да използвате тези допълнителни пари всеки месец за други неща.

„Ако има общи части, достъпни за жителите, като басейни, фитнес зали, тенис кортове или паркове, разберете каква е отговорността на HOA да ги поддържа“, казва Карсън от Angi. „Разберете дали те са отговорни за снегопочистването, косенето на трева или поддържането на тротоари и пътища в цялата общност. След като разберете какво покриват вашите вноски и колко струват, можете да вземете добре информирано решение за това дали имотът е правилното финансово решение за вас и вашето семейство.

как да се грижим за растението паяк

Колко души има служители на HOA на пълен работен ден?

Това е въпрос, който може да бъде пренебрегнат от потенциални собственици на жилища, които не осъзнават значението му. Но колкото повече оперативни разходи има HOA, толкова повече ще плащате всеки месец и година.

„Обикновено, колкото повече хора имат персонал, толкова по-високи са вашите HOA вноски“, обяснява Анди Тейлър от Credit Karma Home. „Броят на служителите обикновено зависи от неща като броя на единиците в имота или удобствата в имота, особено тези, които се нуждаят от специално внимание, като басейн или озеленяване.“

Има ли ограничения за отдаване под наем и ако да, какви са те?

Досега, ако сте задали някои или всички от вече очертаните въпроси, трябва да имате добра справка с това какво вероятно ще включват бъдещите ви разходи за жилище. Но има още един въпрос, който може да искате да зададете: дали HOA ограничава възможността ви да отдавате дома си под наем. Това, разбира се, е важно, ако планирате да се преместите в бъдеще, но не искате да продадете имота.

„Някои HOA имат ограничен процент единици, които могат да се наемат, докато други определят задължителен период на заетост, като например една година, преди да се позволи преобразуването в наем“, казва Къмингс от Reali. „Очевидно, колкото по-малко ограничения, толкова по-добре.“

Неприложими ли са някакви правила на HOA?

HOA със сигурност могат да бъдат вбесяващи и предизвикателни за справяне на моменти. Ако установите, че имате конкретен проблем с местния HOA, добре е да направите своето проучване, за да разберете дали въпросният регламент действително е приложим.

Някои правила за HOA, например, са неприложими - не поради текста на правилото, а защото са били въведени или приложени неправилно, казва Orefice, от Rent to Own Labs.

„В много юрисдикции има и закони, които уреждат какво може и какво не може да регулира HOA, особено когато става въпрос за свобода на словото, дискриминация и разумно (ако е неугледно за някои хора) използване на вашата собственост, включително поставяне на сателитни чинии или линии за дрехи, “, казва Орефис.

В крайна сметка? Добра идея е да отделите време, за да разберете в какво се захващате, когато обмисляте покупка на имот с общност, управлявана от HOA.

колко време отнема да се сварят сладките картофи

„Погледнете начина си на живот и се уверете, че всичко, което искате да добавите или внесете в новия си дом, е разрешено“, казва Анди Тейлър, генерален мениджър на Credit Karma Home. „Например, ако имате зелен палец, позволено ли ви е да засаждате цветя в саксия пред прозореца си? Ако сте любител на храната, можете ли да имате скара с открити пламъци? Ако сте пушач, разрешено ли е пушенето? Дори неща като цвета на боята на дома ви или дали можете да запазите тази обширна колекция от гномове на тревата може да се регулира от HOA.