Не е тайна, че 2021 г. беше гореща година за пазара на недвижими имоти. Къщите се продават на рекордни цени, войни за наддаване често се водят за ограничените налични запаси и не е необичайно купувачите да плащат за покупки на жилища изцяло в брой.
Въпреки че изглежда, че пазарът се нормализира донякъде, когато се появят повече обяви, 2022 г. е готова да има някои уникални проблеми и предизвикателства, когато става въпрос за продажби на недвижими имоти. По-специално два фактора вероятно ще повлияят на пазара през следващата година:
- Решението на Федералния резерв през ноември да намали усилията си за икономически стимули от ерата на пандемията.
- Чуждестранните инвестиции се връщат на пазара на недвижими имоти в САЩ с отварянето на американските граници.
Ето по-отблизо как точно тези фактори ще повлияят върху недвижимите имоти през следващите 12 месеца и върху способността ви да закупите или продадете дом.
Федералните служби обявяват край на мерките за стимулиране от ерата на пандемията
В началото на ноември, Федералният резерв съобщи планира да намали своята програма за изкупуване на облигации на стойност 120 милиарда долара и да започне да преустановява историческите си усилия за стабилизиране на икономиката на САЩ на фона на влаковете в увеселителен парк на COVID-19. Решението идва в отговор на значителното икономическо възстановяване, което страната преживя през последните месеци. След края на федералните мерки за стимулиране централната банка ще намалява покупките на облигации с 15 милиарда долара всеки месец до януари.
„Решението на Федералния резерв да намали закупуването на активи представлява опит за нормализиране на паричната политика, която премина в режим на криза, тъй като пандемията затегна хватката си върху икономиката на САЩ“, казва Марк Хамрик, старши икономически анализатор и шеф на бюрото във Вашингтон за Bankrate.
Всичко това е добре, но какво означава това за вас, купувача на жилище или продавача? Краят на покупките на активи се разглежда от много експерти в индустрията като предшественик на нарастващите лихвени проценти. А по-високите лихви по ипотеките означават, че покупката на жилище става по-малко достъпна за много американци.
„Намаляването на Фед означава, че ще бъдат закупени по-малко ипотечни облигации и държавни дългове. В резултат на това лихвите по ипотечните кредити ще се повишат“, обяснява Едуард Мермелщайн, консултант по недвижими имоти и основател на One and Only Holdings, бутикова консултантска фирма, обслужваща инвеститорите. „С покачването на лихвите по ипотеките жилищата стават по-скъпи за носене, ако финансирате покупката. '
В началото на 2022 г. е вероятно лихвите по ипотечните кредити да се увеличат от 0,25 до 0,5 процента, което може да направи голяма разлика за някои потенциални купувачи на жилища.
„В момента лихвите по ипотечните кредити са между 2,5% до 3%, така че увеличението с 0,25% би увеличило месечните ви разходи с 20%, което е значително. Затова винаги е най-добре да купувате сега, вместо след шест месеца“, продължава Мермелщайн.
Увеличението на лихвените проценти вероятно ще окаже най-значително въздействие върху долния край на пазара, където половин точка може да означава разлика между достъпност и недостъпност, казва Фредерик Варбург Питърс, главен изпълнителен директор на Warburg Realty .
можете ли да замените брашното за хляб с брашно за всички цели
„В по-високите класове на пазара повишените лихвени проценти вероятно ще попречат на увеличението на цените, но е малко вероятно те да повлияят значително на обема“, казва Варбург Питърс.
Също така си струва да се отбележи, че прогнозираното увеличение на лихвите не е точно идеално във време, когато цените на жилищата вече бяха небесно високи. Според доклад на Redfin, публикуван през ноември (който обхваща четириседмичния период, приключващ на 14 ноември), средните цени за продажба на жилища са се увеличили с 13 процента на годишна база до 357 881 долара до миналия месец. Те са нараснали с 30 процента спрямо същия период на 2019 г. В допълнение, търсените цени на новоизброените жилища за периода от време, обхванат в доклада, са нараснали с 13 процента спрямо същото време преди година и с 27 процента спрямо 2019 г., до средна стойност от 4,725.
„По-високите лихви ще навредят точно толкова повече, тъй като цените на недвижимите имоти се покачиха с 20 процента или повече през последната година“, казва Мелиса Кон, регионален вицепрезидент и изпълнителен ипотечен банкер за Ипотека на William Raveis . „Комбинацията ще бъде трудна на пазара на недвижими имоти. Хората все още ще могат да купуват, но ще могат да си позволят по-малко място.
Възвръщаемост на чуждестранните инвестиции през 2022 г
Тъй като границите на нацията бяха до голяма степен затворени по време на голяма част от пандемията, пазарът на жилища беше по същество защитен от още по-голямо нарастване на изкупните цени, което може да е било предизвикано от чуждестранни инвеститори, които се занимават с пазара. Тази реалност е готова бързо да се измести в обратна посока, когато американските граници се отворят отново.
Чуждестранните инвеститори чакат почти две години, за да се върнат на американските пазари, казват експерти. Тъй като полетите се добавят и тесните места за чуждестранни визи намаляват, ще има ускоряване на вливането на пари от чужбина в недвижими имоти в САЩ. Това е развитие, което ще бъде от полза за някои, но не за всички.
СВЪРЗАНИ: 4 стъпки, които трябва да предприемете, ако искате да купите къща следващата година
„Основните пазари, като Ню Йорк, Маями и Лос Анджелис, трябва да се възползват добре от възвръщаемостта на чуждестранните инвеститори. По-конкретно, продавачите в тези градове печелят най-много, защото с навлизането на чуждестранните инвеститори на пазарите цените се увеличават“, добавя Мермелщайн.
Ако сте бъдещ купувач обаче, този разход може да не е идеален, особено когато се комбинира с повишените лихвени проценти на хоризонта.
„Между увеличаването на лихвите по ипотечните кредити и възвръщаемостта на чуждестранните инвеститори, цената на жилищата със сигурност ще стане по-скъпа“, казва Мермелщайн.
Все пак не всички експерти по недвижими имоти са убедени, че предстоят толкова значителни промени, поне не по отношение на чуждестранните инвеститори, които наводняват пазара през 2022 г. – особено сега, когато нов щам на коронавирус заплашва всяко връщане към нормалността.
„С появата на щама Omicron на COVID, мисля, че много залагания са във въздуха, ако не и изключени“, казва Елън Сайкс, брокер на Warburg Realty. „Малко вероятно е повечето хора да са очаквали подновените вълни от възможни карантини, спирания и въздействието върху пътуванията. Следователно не виждам толкова голям приток на чуждестранни инвеститори, колкото очаквахме в Ню Йорк и другаде в страната. Винаги ще има по-големи консорциуми и големи играчи, които идват и си отиват, но индивидуалните инвеститори за известно време ще лежат надолу. Просто е твърде трудно в този момент.
Продукти за вкъщи за купувачи на жилища
Експертите в Отворена врата продължават да прогнозират, че сезонът за закупуване на жилища през пролетта на 2022 г. ще има голямо търсене в Съединените щати, въпреки евентуалните промени на пазара. Дори при повишени лихвени проценти и възможността за по-голяма конкуренция при закупуване от чуждестранни инвеститори, все още ще има много възможности както за купувачи, така и за продавачи и пазарът ще продължи да се движи бързо.
СВЪРЗАНИ: Инвестирането в недвижими имоти може да бъде вашият ключ към финансовата свобода
„Въпреки че не знаем как ще изглеждат лихвените проценти, ние винаги препоръчваме на клиентите да имат твърдо разбиране за своите финанси, за да определят индивидуалните си нужди“, казва Надя Азиз, генерален мениджър на Opendoor за ипотеки. „Проучването на опциите е важно, за да намерите най-добрия финансов продукт, който отговаря на вашите нужди. Налични са много различни ипотечни продукти, включително опции за ниски първоначални вноски, които могат да помогнат на купувачите на жилища да постигнат мечтата си за собственост на жилище.
